REITとは？不動産投資信託のメリットやデメリットをわかりやすく解説

「不動産投資」と聞くと、「大きな投資コストがかかるのではないか」「投資初心者には難しいのではないか」とハードルが高く感じる人は多いでしょう。そんな不動産投資に手軽かつ少額から参加できるのが「REIT（不動産投資信託）」です。

REITは、投資初心者でも投資しやすい商品ですが、仕組みやリスクについてはわかりづらいところもあります。

この記事では、REITの基本的な仕組みや、メリット・デメリットなどを分かりやすく解説します。REITについて知識を得たい人は、ぜひ参考にしてください。

REIT（リート）とは？

REITは、株や債権などの金融商品や、現物の不動産投資とは異なる特徴があります。ここでは、REITの特徴や仕組みを紹介するとともに、現物に投資する一般的な不動産投資との違いについて解説します。

REITとは

REITとは、オフィスビルや商業施設、マンションなど、さまざまな不動産を投資対象とし、賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品のことです。

REITは「Real Estate Investment Trust」の略称で元々アメリカで生まれた投資手法であり、日本では「J-REIT」と呼ばれています。法律上は「不動産投資信託」として投資信託に分類されており、2001年9月に初めて証券取引所に上場しました。

REITの仕組み

J-REIT は「不動産投資法人」と呼ばれ、一般的な会社と同じような形態をとっています

J-REITは、以下のようなスキームで成り立っているのが特徴です。

1. J-REIT（不動産投資法人）が発行する「投資証券」を投資家が購入
2. J-REIT（不動産投資法人）投資家から集めた資金を元手として現物の不動産に投資
3. J-REIT（不動産投資法人）が現物の不動産から得た賃料収入や、物件の売買益を投資家に分配金として還元

J-REITは、投資証券で投資家から預かった資金以外にも、一般の会社と同様に金融機関から融資を受けたり、投資法人債を発行したりして資金を集めることもあります。

また、J-REITは法律上、資産運用などの実質的な業務を行うことができません。そのため、資産の売買や保管などの資産運用に関する業務、その他一般事務などは、外部の会社に委託することになっています。

REITの種類

J-REITは「単一用途型REIT」と「複数用途型REIT」の2種類に分けられます。「単一用途型REIT」は、オフィスビルや住居、商業施設など特定の不動産に特化して投資するタイプのREITです。

一方で、「複数用途型REIT」は、複数の不動産に分散投資するタイプのREITです。2つの用途（不動産の種類）に投資する「複合型REIT」と、3つ以上の用途に投資する「総合型REIT」に分けられます。用途を限定せずに投資する場合も「総合型REIT」に区分されます。

また、日本国内の不動産に投資する「J-REIT」以外に、海外不動産に投資する「米国REIT」や「豪州REIT」などがあります。

これらは、J-REITと比べるとより高利回りで値動きが激しいのが特徴です。為替変動リスクもあるため、円高のタイミングでは為替差損が、円安のタイミングでは為替差益が発生する可能性があります。

REITと一般的な不動産投資との違い

一般的な不動産投資は、現物の不動産を直接購入して経営や管理を行い、家賃などで直接利益を得る投資方法です。そのため、市場で証券を売買するREITとは、根本的に仕組みが異なります。

一般的な不動産投資は、物件にもよりますが、数百万円～数億円といった多額のイニシャルコストがかかる場合があります。一方で、REITは証券化しているため、1万円程度から始めることが可能です。

また、物件の維持や管理、運用の手間が必要ないのもREITの特徴であり、一般的な不動産投資との違いでしょう。REITと一般的な不動産投資の違いは以下の通りです。

	REIT	現物不動産に対する投資
初期費用	1万円程度	物件価格の数％を頭金として支払う
物件の運用や管理	資産運用会社	不動産所有者や管理会社
投資対象物件	オフィスビルやマンション、倉庫など	戸建てやマンションなど、居住用物件が中心
利回り	3～4％	投資対象の物件による
換金性	高い ※証券市場で売買できるため	低い ※不動産市場での売買は成立するまでに時間がかかるため

REITに投資する7つのメリット

ここでは、REITに投資するメリットについて解説します。

1万円程度の少額から投資できる

巨額な資金が必要となる現物不動産への投資と比べて、REITでは大きな元手を用意する必要がありません。REITは、1万円程度の少額からでも投資を始められるのがメリットです。

また、銘柄によっては100株単位で購入する必要がある株式投資と比べても、少額で投資できる可能性があります。

安定した収益が得られる可能性がある

REITは、制度上利益の90％超を投資家に分配すれば、法人税が課税されない仕組みになっています。加えて「内部留保（※）」もないため、多くの分配金を狙えるのが魅力の一つです。さらに、一般的に「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼ばれる不動産を投資対象としているため、長期に渡って比較的安定した収益が見込める可能性があります。

※内部留保とは、税金を支払う前の利益（当期純利益）のうち分配金に回されないお金のことです。社内留保とも呼ばれます。

日本銀行やGPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）といった最大手の機関投資家もJ-REITを購入しているため、収益の安定性が窺えます。

不動産の選定や運用を専門家に一任できる

REITは、現物の不動産に投資する場合とは異なり、物件の選定から運用、管理までの作業を不動産運用のプロに一任できるのが特徴です。不動産に関する知識がほとんどない人でも不動産投資を行うことができ、収益を得られる可能性があります。

分散投資でリスク低減

現物の不動産に対して分散投資することは、巨額な資金がなければ難しいでしょう。フルローンと自己資金を組み合せて分散投資をすることも可能ですが、一つの物件だけでも大きなコストがかかるため、相応のリスクが伴います。

その点、REITは少額で投資できるほか、複数の不動産に投資する「分散投資」ができるため、比較的低リスクでの投資が可能です。また、複数用途型REITであれば、よりリスクの分散が望めるでしょう。こうした分散投資は、投資の基本的な手法として金融庁も推奨しています。

NISAが活用できる

NISAとは、一定金額の範囲内で購入した金融商品から得られる収益が非課税となる制度のことです。国内REITや海外REITは、NISAの対象商品となっているため、NISAを活用してREITに投資できます。

NISAが活用できれば利益を出しやすくなるため、特にこれから投資を始めようと考えている人にとって大きなメリットといえるでしょう。ただし、金融機関によって購入できる金融商品は異なるため、NISA口座を開設する前に「どの金融機関がREITに投資できるか」を確認しておくことが大切です。

インフレヘッジに有効

インフレにより物価が上昇すると貨幣価値が相対的に減少するため、保有する資産総額も減少する可能性があります。これを防ぐ「インフレヘッジ」の役割を果たすのがREITです。

インフレの環境下では、賃料の上昇による収益増加や、不動産価格の上昇による売却益の増加が期待できます。これらの増加は、REITの分配金の増加につながる可能性が高く、資産価値の上昇に寄与するでしょう。

換金性が高い

基本的に、現物の不動産を売却する際は、不動産仲介業者と契約を結んで買い手を見つける活動が必要です。不動産売却では買いたい人が見つかるまで売却活動が必要になるため、売りたいときに気軽に売れるわけではありません。そのため、換金性がよくないといえます。

一方、REITは証券市場で売買されているため流動性が高く、少ない手間で換金できるのがメリットです。

REITに投資する6つのデメリット（リスク）・注意点

ここでは、REITに投資するデメリット（リスク）・注意点について詳しく見ていきましょう。

価格が大きく変動し元本割れするリスク

REITは証券市場に上場しているため、市場の需給関係により価格が決定されています。個別の不動産の収益に変動がなくても、価格が下落する可能性があるのがデメリットであり注意点です。場合によっては、株式と同様に元本割れのリスクがあります。

また、REITはボラティリティ（価格変動の度合い）が高い金融商品とされているため、価格が大きく変動する可能性も否定できません。

賃料や物件価格の下落により収益が低下するリスク

不動産市場の状況により賃料や物件価格が目減りすることで、REITから得られる収益が低くなる可能性があります。また、テナントの退去による空室率上昇や、賃料の未納などのトラブルが収益の低下につながる場合もあるでしょう。

毎年の配当が確約されているわけではないため、分配金が全く受け取れない可能性もあります。

地震や火災などの影響により思わぬタイミングで収益が低下するリスク

地震や火災、水害などの自然災害による建物の毀損があると、収益が低下する可能性があります。特に自然災害の発生確率が高い日本国内の不動産に投資する場合は、一定の天災のリスクが内在しているといえるかもしれません。

金利変動の影響を受ける可能性

REITは、金融機関からの融資を受けて不動産を取得している場合があります。そのため、金利が上昇した場合、その分資金調達に対するコストが増えることから、収益が減少する可能性もあります。

倒産や上場廃止となった場合は取引ができなくなるリスク

J-REITは、融資環境の変化や投資法人の収益低下によりキャッシュフローが悪化すれば、一般の企業と同様、倒産に追い込まれる可能性があります。

また、証券取引所の上場廃止基準に該当した場合は、上場廃止となるおそれもあります。このような事態に陥ると、株式や債権同様に資産価値が棄損されたりゼロになるリスクがあります。

配当控除が適用されない

配当控除とは、国内株式の配当などについて総合課税を選択して確定申告をした場合に適用される税額控除のことです。

株式・債券が出資者（株主）に配当される際、所得税などが源泉徴収されますが、株式・債券は利益から法人税が引かれた上で配当金の原資が捻出されます。そのため所得税も課税すると、法人税と所得税の二重課税という現象が起こります。この二重課税部分を出資者に還元するのが配当控除です。

REITは利益の90％超を投資家に分配すれば、法人税が課税されない仕組みになっているため、分配金は配当控除の適用外となり、所得税が課税されます。個人の確定申告においては、株式や債権と比べて税制上の恩恵を受けにくいといえます。

REITを選ぶ際に着目したい3つの項目

REITの銘柄には多くの種類があるため、どれを選べばよいか迷ってしまう人もいるでしょう。ここでは、REITを選ぶ際に確認しておきたいポイントを解説します。

投資対象

単一用途型REITの場合、投資対象の種類やエリアによって得られる収益が大きく異なります。一般的に、居住用物件はある程度安定した収益が期待でき、オフィスビルや商業施設は景気や社会情勢の影響を受けやすいとされています。

一般社団法人不動産証券化協会「J-REIT保有不動産の用途別比率」によると、J-REIT全体での保有不動産の用途別比率は以下の通りです（2022年8月時点）。

	保有比率	保有額
オフィス	40.0％	8.62兆円
物流施設	19.4％	4.2兆円
商業施設	16.1％	3.47兆円
住宅	14.2％	3.07兆円
ホテル	7.6％	1.64兆円
ヘルスケア	1.4％	0.3兆円
その他	1.3％	0.29兆円

投資対象となる不動産は幅広く存在するため、どの程度のリスクやリターンが見込めるのかを投資対象（不動産）ごとに確認しておくことが重要です。また、できる限りリスクを分散させたい場合は、複数用途型REITを選ぶことをおすすめします。

分配金利回り

REITの投資効率を表しているのが「分配金利回り」です。JPX（日本取引所グループ）が公表している「月間REIT（リート）レポート（2022年6月版）」によると、J-REITの平均分配金利回りは約4.0％となっています。そのため、それ以上の利回りが期待できる銘柄を選ぶとよいでしょう。

一般的に、分配金利回りは「年間の予想分配金÷投資額」で求めることが可能です。例えば年間予想分配金が4万円のREITに1口100万円を投資する場合の分配金利回りは、「4万円÷100万円=4.0％」です。

第三者機関の格付け

不動産投資法人は「株式会社日本格付研究所（JCR）」や「R＆I格付投資情報センター」などの第三者により格付けされています。格付けの高さは信用度の高さと比例する可能性があるため、銘柄選びの重要な指標となるでしょう。

REITを購入する流れ

基本的に、REITを購入する方法は株式を購入する方法とさほど変わりません。

一般的なREITを購入する流れは以下の通りです。

1. 証券会社を選定
2. 証券会社の口座開設
3. 銘柄の選定
4. 買い注文
5. 約定および代金決済

サービスや取引手数料をもとに、店頭あるいはインターネットの証券会社を選び、口座開設を申し込みます。その後、選定した銘柄の4桁のコードや数量などを店頭で伝えるか、インターネット上で入力して買い注文を行いましょう。

ただし、売買単位が株式とは異なる点に注意が必要です。上場しているREITは、全て1口からの購入になることを覚えておきましょう。

取引が成立（約定）した後は、取引口座からREITの購入代金と手数料が引かれます。購入後は、年に数回に渡って分配金が投資法人の決算後に支払われるのが一般的です。

J-REIT投資でおすすめの銘柄3選

これからJ―REIT投資を始めるにあたって、どのような銘柄に投資すればよいのでしょうか。投資初心者にもおすすめできる銘柄を3つ紹介します。

マリモ地方創生リート投資法人

「マリモ地方創生リート投資法人」は、地方を中心とした住宅や商業施設、オフィスや駐車場などに幅広く投資する総合型のJ-REITです。

東京圏中心の銘柄と比べて、相対的に高い利回りと安定的な収益を目指しています。実際に、分配金利回りは、全部で61あるJ-REIT銘柄の中でもトップクラスです。幅広い銘柄に投資することでリスク分散の効果にも期待できるため、初心者でも安心して投資できる銘柄の一つといえるでしょう。

証券コード	3470
基準価格	131,500円（2022年10月2日時点）
運用資産	総合型
分配金利回り	5.14%（2022年10月2日時点）
時価総額	252億7,772万円（2022年10月2日時点）

トーセイ・リート投資法人

「トーセイ・リート投資法人」は、中小規模のオフィスや商業施設、住宅や物流施設に幅広く投資している総合型のJ-REITです。

都心エリアの中でも競争率が低く、収益性の高い不動産を中心に投資しています。株式会社日本格付研究所（JCR）から「安定的（A-）」との評価を受けていることもあり、安定した収益を求める人におすすめの銘柄です。

証券コード	3451
基準価格	137,000円（2022年10月2日時点）
運用資産	総合型
分配金利回り	5.40％2022年10月2日時点）
時価総額	495億2,618万円（2022年10月2日時点）

いちごオフィスリート投資法人

「いちごオフィスリート投資法人」は、オフィス用不動産投資に特化したJ-REITです。東京をはじめとする首都圏への投資割合が70%、それ以外の主要都市への投資割合が30%となっています。1口10万円以下で投資できるため、安定した収益を狙いつつ、できる限り低コストでJ-REIT投資を始めたい人におすすめです。

証券コード	8975
基準価格	85,200円（2022年10月2日時点）
運用資産	オフィスビル特化型
分配金利回り	5.07％（2022年10月2日時点）
時価総額	1,289億3,890万円（2022年10月2日時点）

海外REIT投資でおすすめの銘柄3選

より高い利回りを求める方は、海外REITにも目を向けてみましょう。ここでは、海外REIT投資でおすすめの銘柄を3つ紹介します。

ワールド･リート･セレクション（アジア）

「ワールド･リート･セレクション（アジア）」は、アジアリート・マザーファンドへの出資を通じて、日本を除くアジアのREITに投資する海外REITです。

原則として為替ヘッジは行われないため、為替レート次第では基準価格が大きく変動するリスクがあります。毎月7日に分配金が支払われるタイプと、年2回（4月7日と10月7日）に分けて分配金が支払われるタイプの2種類があります。

基準価格	4,851円（2022年9月30日時点）
運用資産	日本以外のアジア圏市場で取引されているREIT
分配金利回り	10.37％（2022年9月30日時点）
信託報酬	1.65％
時価総額	341億6,100万円（2022年9月30日時点）

ノムラ 日米REITファンド（毎月分配型）

「ノムラ 日米REITファンド（毎月分配型）」は米国REITマザーファンドやJ－REITマザーファンド、J－REITマザーファンド2に出資するため、米国と日本国内のREITに投資できる海外REITです。

毎月6日に分配金を受け取ることが可能ですが、原則として為替ヘッジは行われないため、為替リスクがある点には注意しましょう。

基準価格	10,877円（2022年9月30日時点）
運用資産	米国と日本国内のREIT
分配金利回り	3.15％（2022年9月30日時点）
信託報酬	1.65％
時価総額	247億6.600万円（2022年9月30日時点）

フィデリティ･USリートB（H無）

「フィデリティ･USリートB（H無）」は、フィデリティ・USリート・マザーファンドへの投資を通じて米国のREITに投資する海外REITです。毎月15日に分配金を受け取ることができますが、為替ヘッジは行われないため、為替レートの変動により基準価格が大きく変わる可能性があります。

基準価格	3,161円（2022年9月30日時点）
運用資産	米国のREIT
分配金利回り	7.87％（2022年9月30日時点）
信託報酬	1.54％
時価総額	6589億3,500万円（2022年9月30日時点）

REIT投資でおすすめの証券会社4選

ここでは、数ある証券会社の中からREIT投資をする際におすすめの証券会社を4つ紹介します。

SBI証券

「SBI証券」は、国内株式の個人取引額や、預かり資産額でインターネット証券各社の中でもトップクラスの証券会社です。REITだけでなく、投資信託や外国株などの取り扱いも豊富であるため、投資初心者から上級者まで幅広い層に使いやすい証券会社となっています。

取扱銘柄数	投資信託：2,705本 （2022年10月2日時点）
最低取引額	100円
サービス	NISA、iDeCo
外国株	米国（6,000銘柄超）、中国、タイ、ロシア、韓国、マレーシア、インドネシア、ベトナム、シンガポール（2022年10月2日時点）
手数料	l  スタンダードプラン；1注文の約定代金に応じた手数料がかかる 5万円まで：55円 10万円まで：99円 11〜20万円：115円 21〜50万円：275円 51〜100万円・535円 l  アクティブプラン：1日の約定代金合計に応じた手数料がかかる ※100万円まで手数料無料

楽天証券

「楽天証券」は、主要ネット証券5社（auカブコム証券、SBI証券、マネックス証券、松井証券、楽天証券）の中で新規口座開設数が4年連続No.1を記録しており、幅広い年齢層から支持を受けています。

楽天ポイントを使って投資信託や株式を購入できる「ポイント投資」が可能であるため、普段から楽天市場で買い物している人や、主に楽天カードで決済している人などにおすすめの証券会社です。

取扱銘柄数	投資信託：2,654本（2022年10月2日時点）
最低取引額	100円
サービス	NISA、iDeCo
外国株	米国(593銘柄)・中国・シンガポール・インドネシア・タイ・マレーシア（2022年10月2日時点）
手数料	l  超割コース：1回の取引金額に応じた手数料 10万円まで：無料 11〜20万円：110円 21〜50万円：261円 51〜100万円：468円 l  いちにち定額コース：1日の取引金額に応じた手数料 ※100万円までは手数料無料

SMBC日興証券

「SMBC日興証券」は、ライフスタイルや投資知識の有無に合わせて取引コースを選べる証券会社です。対面で担当者からアドバイスを受けながら取引できる「総合コース」と、ネットで取引することにより手数料を抑えられる「ダイレクトコース」の2種類があります。自身の投資経験や知識に則したコースを選ぶことで、堅実な運用が可能となるでしょう。

取扱銘柄数	一般信用売り建て：約2,000銘柄（2021年3月時点）
最低取引額	100円
サービス	NISA、iDeCo
外国株	米国、中国
手数料	l  ダイレクトコース ～10万円：137円 ～20万円：198円 ～30万円：275円 ～50万円：440円 ～100万円：880円 l  総合コース 100万円まで：1.265％(最低5,500円)

松井証券

「松井証券」は、日本で初めてインターネット取引を導入した100年以上の歴史を持つ証券会社です。サポート体制に定評があり、HDI-Japan（ヘルプデスク協会）主催の問合せ窓口格付け（証券業界）にて11年連続で三つ星を獲得しています。手数料体系もシンプルで分かりやすいため、投資初心者にもおすすめできる証券会社です。

取扱銘柄数	投資信託：1,500本以上（2021年8月時点）
最低取引額	100円
サービス	NISA、iDeCo
外国株	米国株
手数料	1日の約定代金合計が50万円以下または25歳以下：無料 1日の約定代金合計が51〜100万円まで：1,100円

投資初心者は「ETF型REIT」や「REITの投資信託」への投資もおすすめ

REIT特有のリスクを抑えつつ投資をしたいと考える投資初心者におすすめなのが「ETF型REIT」や「REITの投資信託」です。ここでは、それぞれについて解説します。

REIT型ETFとは？

REIT型ETFは、複数のJ-REIT銘柄に投資するETF（上場投資信託）に投資する方法です。ETF（上場投資信託）とは、証券取引所に上場し、東証株価指数や日経平均株価などさまざまな指標への連動を目指す投資信託のことを指します。

REIT型ETFは個別のREIT銘柄を選ばずに、上場しているREITにまとめて投資できるため、どのREIT銘柄を選べばよいのか分からない人におすすめです。

REITの投資信託とは？

REITの投資信託には、株式や債権へ分散投資するタイプや、国内RIETだけではなく海外RIETに分散投資するタイプなどがあります。REITの個別銘柄に投資するよりも投資先が分散されるため、リスクヘッジができるのが魅力です。

個別銘柄と比べて少ない資金で投資できる場合が多いのも特徴の一つです。毎月定期的に積立投資すれば、長期的な資産形成にも役立ちます。

また、REITの投資信託の中には、分配金を受け取らずに同じファンドを再度購入（再投資）できるものがあります。分配金再投資の際に購入手数料の負担や、購入手続きの手間をかけることなく、複利効果を享受できる可能性があるため、資産を加速度的に増やせる可能性もあります。

投資期間が長期に渡るほど複利によってもたらされる利益は大きくなるため、投資初心者ほど複利効果を活用することは重要といえるでしょう。

REITの投資信託は運用スタイルをチェックして選ぼう

投資信託の運用スタイルには、主に「インデックス型」と「アクティブ型」の2種類があります。インデックス型は、日経平均株価やTOPIXなどのあらかじめ定められた指数に「連動する」ことを目標とするスタイルです。一方、アクティブ型は、あらかじめ定められた指標を「上回る」運用成果を目指します。

アクティブ型は、インデックス型と比べてリスクが高い運用スタイルです。リスクとリターンは比例するため、自身の投資目的やリスク許容度に合わせた運用スタイルの投資信託を選ぶことが重要です。

また、一般的にインデックス型は、アクティブ型よりも信託報酬が低いのが特徴です。投資初心者の場合は、リスクが少ないインデックス型の運用スタイルを用いて投資信託を始めることをおすすめします。

まとめ

REITは、現物の不動産よりも手軽に投資できる不動産投資信託です。1万円程度の少額から投資できるほか、NISAも活用できるため、投資初心者も取り組みやすい商品設計になっています。

しかし、REITでは安定した配当が期待できる反面、リスクもあります。値動きの変動幅が大きく元本割れのリスクをはじめ、自然災害による価格変動リスクや倒産によるリスクなどがあります。

投資初心者の場合は、これらのリスクが分散されるETF型REITやREITの投資信託から始めてみるのも選択肢の一つです。この記事を参考にREITへの投資を検討してみましょう。