住宅ローンは多くの場合、事前審査と本審査の二段階で融資の判断が行われます。
本記事では、住宅ローン契約の関門ともいえる事前審査と本審査において重視されるポイント、それぞれの違い、審査に落ちてしまう原因について解説します。また、住宅ローン審査に通りやすくするための方法や確認事項についても紹介します。
今後住宅ローンの利用を考えている方は、本記事を通して住宅ローンへの理解を深められるでしょう。
目次
住宅ローンの事前審査と本審査の違い
ここでは、住宅ローンにおける事前審査と本審査の概要とそれぞれの違いについて解説します。
事前審査
住宅ローンの契約において本審査に先立ち、物件購入前に実施するのが事前審査です。金融機関によっては、仮審査と呼ぶ場合もあります。
では、なぜ住宅ローン契約では2回審査を実施するのでしょうか。不動産の売買では、売り手と買い手に加え不動産仲介業者など関係者が多岐に渡ります。そのため、売買契約後に住宅ローンの審査に落ちてしまうと売買契約が取り消しとなり、多数の関係者に悪影響が生じるのです。
このような事態を防ぐため、売買契約の前段階で事前審査を実施し、住宅ローンの融資条件に合致するかをふるいにかけているのです。
事前審査では、主に住宅ローン利用者の年収、勤続年数、借り入れ状況についてチェックされます。即日から3営業日といった比較的短期間で結果が出ることが特徴です。
本審査
本審査では、事前審査で確認した項目に加えて、住宅ローン利用者の返済能力、健康状態、担保物件の価値についても確認されることが特徴です。事前審査に比べて審査項目や提出対象の書類も増えるため、審査にかかる所要期間は一般的に1～2週間とされています。
また、本審査は提出された書類に基づいて厳密に実施されるため、事前審査よりも厳しく行われます。そのため、事前審査に通ったからといって必ずしも本審査に通過するわけでないことに注意しましょう。
なお、事前審査を受けた金融機関で必ず本審査を受けなければならないわけではありません。住宅ローンを利用する際は、いくつかの金融機関で事前審査を受け、通過した中で最も条件のよい金融機関で本審査を受けるとよいでしょう。
事前審査・本審査ともに重要視されるポイント
ここでは、2021年度に国土交通省が全国の金融機関に対して実施した調査結果を参考に、住宅ローンの主な審査項目について紹介しましょう。以下に挙げた審査項目はいずれも全回答数に占める構成比が90%を超えており、多くの金融機関において住宅ローン審査で重視される項目といえます。
特に、住宅ローン利用者の年齢や健康状態といった返済能力に関わる項目は、多くの金融機関が重点的に審査しているポイントです。また、これらに加えて国籍、勤務先の規模や業種、家族構成なども審査項目としている金融機関があることも特筆すべき点といえるでしょう。
【住宅ローンの主要な審査項目】
・借入時年齢
・完済時年齢
・担保評価
・健康状態
・勤続年数
・返済負担率
・年収 等
住宅ローン審査で承認を得やすくする方法
ここでは、住宅ローン審査において承認を得やすくする方法について代表的なものをいくつか紹介します。
無理のない返済計画であるか確認する
国土交通省の調査などからわかる通り、住宅ローンでは利用者の返済能力が重視される傾向にあります。そのため、審査に臨む際には、年収に対して融資金額が大きすぎないか、仕事を引退するまでの年数に対して融資期間が長すぎないかなどを事前に確認しましょう。
また、金利(固定金利か変動金利か)、返済方式(元利均等返済か元金均等返済かなど)、ボーナス払いの有無などで月々の支払金額が変わることがあります。住宅ローンの返済は長期に及ぶため、中長期的な見通しに沿って無理のない返済計画を立てることで審査に通りやすくなるでしょう。
複数の金融機関に申請する
住宅ローンの審査で重視する項目は金融機関ごとに異なり、かつ審査基準は公表されていません。そのため、同じ属性の人が審査を受けた場合に、Aという金融機関の審査は通過したものの、Bという金融機関の審査には落ちてしまったというケースもあります。
審査に通過する確率を上げるためには、複数の金融機関の事前審査に申し込むことがおすすめです。審査の基準がわからない以上は、金融機関ごとに対策を立てることはできません。そのため、複数の金融機関で審査を受けることで通過する確率を上げることが重要です。
選択した物件が特殊である場合は金融機関に事前確認する
金融機関は住宅ローンの審査を行う際、利用者の属性だけでなく、担保となる物件の評価額についても調べています。
一例として、物件を建築したい場所が市街化調整区域に該当する場合、原則として住宅建築は認められないため、 土地を購入できたとしても家が建てらないという事態に陥ります。物件によっては耐震基準を満たしていない、法定耐用年数を大幅に過ぎているなどの理由で十分な担保評価が期待できないリスクがあるでしょう。
購入予定の土地や住宅が特殊な条件に該当すると思われる場合には、審査前に金融機関に確認することをおすすめします。
事前審査通過後に本審査で落ちる場合
ここでは、事前審査に通過したにもかかわらず、本審査に落ちてしまうケースについて紹介します。
書類に不備がある
住宅ローンの本審査では、自身の属性や担保物件の状態を証明するために、数多くの書類を提出する必要があります。そのため、必要書類の不足や記入項目の漏れが発生するケースがあるでしょう。もし提出書類に不備があると審査が長引いたり、やり直しが発生したりすることに加え、審査に落ちてしまうリスクがあります。
必要書類は不足していないか、記入項目に漏れがないかなど基本的な部分はもちろん、事前審査の時点で申告した内容と矛盾がないかなども含めて入念に確認しましょう。
事前審査時の情報と食い違いがある
事前審査で提供した情報について本審査時に矛盾が判明すると金融機関からの評価は、損なわれてしまいます。住宅ローンの返済は長年に及ぶことから、金融機関としても信用のおける人物に融資したいと考えるのは自然なことでしょう。
引っ越しや転職によって申告した内容から変更があった場合は、速やかに金融機関に共有して矛盾が生じないようにしましょう。
物件に問題があるとみなされた
住宅ローンの本審査では、担保物件となる住宅についても厳密な調査が行われます。万が一、住宅ローンの返済が滞った際に、抵当権を行使して物件を競売にかけることで貸し出した金額分を回収する必要があるからです。
そのため、金融機関としては担保となる物件に融資金額に見合うだけの評価が付くかを確認しようとします。例えば耐震基準を満たしていない、築年数が古いなどの場合は、担保としての評価が低くなる傾向にあります。
団信審査が通らなかった
多くの金融機関では、団信への加入が住宅ローン契約の前提条件となっています。 団信は貸す側の金融機関にとっても、債務不履行に対するリスクヘッジになります。そのため、金融機関としては、住宅ローン利用者が団信に加入できる健康状態かどうかに関心を持っているのです。
仮に年収や勤続年数といった属性に問題がなかったとしても、過去に大きな病歴がある、持病があるといった事情で団信に加入できず、結果的に本審査に落ちてしまうケースがあります。
まとめ
住宅ローンは、長期間に渡って多額の融資を行うため、利用者の属性や担保物件の評価について厳密な審査が実施されます。
また、金融機関によって審査で重視する内容や基準は異なります。そのため、無理のない返済計画を立て、複数の金融機関に審査を申し込むことで通過する可能性が上がるでしょう。住宅ローンの審査に臨む際には、本記事で紹介した内容を参考に検討してみてください。
東証一部上場企業で10年間サラリーマンを務める中、業務中の交通事故をきっかけに企業の福利厚生に興味を持ち、社会保障の勉強を始める。以降ファイナンシャルプランナーとして活動し、個人・法人のお金に関する相談、北海道のテレビ番組のコメンテーター、年間毎年約100件のセミナー講師なども務める。趣味はフィットネス。健康とお金、豊かなライフスタイルを実践・発信しています。 ＜保有資格＞CFP
